香港的房地产热最早可以追溯到70🛻♿🎇年代。(🂣🐤🁱)
当时，李先生、顾先生和包先生等商界巨子纷纷投资房地产领域，十大房地产公司📴🟅先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1😬981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。
在商言商，他们不认为这有什么不对。
他们怎么想，怎么看，并不重要，重要🄧的是一旦香港经济出现问题，他们同样会遭到巨大损🅱🐊失。
看着众人面面相窥的样子，章程接着说道：“🂣🐤🁱为刺激日本经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票🞏📉市场，致使房地产价格暴涨🎆。而美元贬值之后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。
受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出银行🔻🅳的积蓄进行投🀰机。到1989年，日本房地产价格已飙升到十分荒唐的⛘程度。
国土👞🍙面积相当于美国加利福尼亚，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。我记得到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万🟒🜡🃭富翁和极少数大公司的高管。
91年后，随着国际资本获利撤离。由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭。房地产价格随即暴跌。到93年。日本房地产业全面崩溃，个人纷⛜🛏🛖纷破产，企🚈👜业纷纷倒闭，遗留下来的🞍坏账高达6000亿美元。
各位都是地产界的前辈，应该非常清楚香港现在的楼市与日本当年何其相似，这个泡沫一旦破灭💢📠🜐，事实上迟早会破灭，不仅诸位旗下公司的市值会大幅缩水。整个香港的经济都会陷入漫长的衰退。而在没有其它支柱产业的支撑下🞔，这个萧条和低迷的时间可能长达10年甚至20年。”
章程并非危言耸听，李先生比谁都清楚，从84年到现在的十来年里，香港房价年平均增长超过20%；尤其去年到🝃🈝⚼今年，地产市场🙱🎊升值了80%，⛜🛏🛖恒生指数翻了1.3倍。
中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受🔉⚗房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。
人⚣📐们盲目地🅥🈩投资房地👽产。为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述。就草草决定购买豪宅，前段时间竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。
这很不正常，对🌝⛮商人来说“不正常”就是风险。
nb系嗅到了危险，开🃘😅始未雨绸缪的做准备。同时他们所🙞做的准备，是基于整个东南亚经济考虑，并不涉及房产，事实上他们在香港乃至全世界也并没有多少房产投资。
黄和系与他们不同，在香港拥有几百亿港元的楼盘和地皮，不是想脱手就能脱手的，并且真要是那么做的，真要是把风险全🔉⚗转嫁给市民，必然会引发严重的道德危机。
想到每况日下的日本楼市，李先生倒吸了一口凉气，沉默了好一会儿才低声道：“章先生，也许情况没你想得那么糟🝃🈝⚼糕，至少就目前而言，香港经济的发展势头还非♯常强劲。🃦🙾🏽”